香烟批发网购天堂，汇聚各类品牌香烟任你挑选
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徐州市（鼓楼、云龙、贾汪、泉山、铜山）
邢台市（柏乡县、临西县、任县、新河县、宁晋县、南宫市、内丘县、清河县、巨鹿县、临城县、隆尧县、南和县、威县、桥东区、邢台县、市辖区、平乡县、桥西区、广宗县、沙河市）
大同市（城区、南郊区、新荣区）
咸宁市（通山县、咸安区、崇阳县、通城县、市辖区、赤壁市、嘉鱼县）
昭通市（威信县、镇雄县、盐津县、彝良县、永善县、水富县、鲁甸县、大关县、昭阳区、绥江县、市辖区、巧家县）
宿州市（埇桥）
镇江市（京口、润州、丹徒）
三明市（梅列、三元）️
南昌市（青山湖区、东湖区、西湖区、南昌县、进贤县、安义县、抚州市、上饶市、玉山县、广昌县、黎川县、崇仁县）
榆林市（神木市、府谷县、横山县、佳县、定边县、米脂县、清涧县、吴堡县、子洲县、榆阳区、榆林县、横山区、神木县、庆城县、绥德县）：
铜仁市（碧江区、江口县、玉屏侗族自治县、石阡县、思南县、印江土家族苗族自治县、德江县、沿河土家族自治县、松桃苗族自治县、万山区）
新乡市（红旗、卫滨、凤泉、牧野）
佳木斯市：郊区（部分区域未列出）、向阳区和前进区和东风区和同江市和富锦市等部分区域未列出。
葫芦岛市：龙港区、南票区、连山区。
白银市（白银区、会宁县、平川区、市辖区、景泰县、靖远县）
宝鸡市（渭滨、日照台）
龙岩市（漳平市、连城县、市辖区、新罗区、上杭县、永定区、长汀县、武平县）
宜春市（袁州区、奉新县、万载县、上高县、宜丰县、靖安县、铜鼓县、樟树市、高安市、丰城市、宜春高新区、袁州区东南街道）
徐州（云龙区，鼓楼区，金山桥，泉山区，铜山区。）
无锡市香烟批发网购天堂，汇聚各类品牌香烟任你挑选电话-400各市区电话（梁溪、滨湖、惠山、新吴、锡山）
淮安市（淮阴区、清江浦区、洪泽区、盱眙县、金湖县、涟水县、淮安区、涟水镇、盱眙镇、洪泽镇、金湖镇）
南充市（顺庆区、高坪区、嘉陵区、南部县、营山县、蓬安县、仪陇县、西充县、阆中市、抚顺县、阆中市、南充高新区）
南昌市（南昌县、青山湖区、进贤县、湾里区、红谷滩新区、东湖区、青云谱区、安义县、崇仁县、黎川县、新建区、富山区）
焦作市（解放、中站、马村、山阳）
湛江市（遂溪县、徐闻县、廉江市、雷州市、吴川市、麻章区、坡头区、霞山区、廉江区、赤坎区、南油区、湛江市区、麻章镇、雷州镇、徐闻镇）
吉林市（昌邑、龙潭、船营、丰满）
大连市（中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺口、日照州）
双鸭山市：尖山区（部分区域未列出）、岭东区和宝山区（部分区域未列出）、四方台区和集贤县（部分区域未列出）。
贵州省安顺市（西秀区、平坝区、普定县、镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、安顺市、开阳县）
宿迁市（宿城区、宿豫区、沭阳县、泗阳县、泗洪县、建湖县、盱眙县、扬州市、金湖县、淮安市、铜山县、沛县、邳州市、睢宁县、赣榆县）
徐州市（鼓楼、云龙、贾汪、泉山、铜山）
张家界市（永定、武陵源）
白山市：浑江区、江源区。
来宾市（象州县、市辖区、兴宾区、金秀瑶族自治县、合山市、忻城县、武宣县）
桂林市（象山区、秀峰区、七星区、叠彩区、雁山区、临桂区、阳朔县、灵川县、全州县、兴安县、永福县、灌阳县、资源县、平乐县、荔浦市、龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县
威海市（环翠）
新莆田市（城厢、涵江、秀屿）
承德市（双桥、双滦）
丹东市：振兴区、元宝区、振安区。
新乡市（红旗、卫滨、凤泉、牧野）
乐山市（市中、沙湾、五通桥、日照口河）
榆林市（神木市、府谷县、横山县、佳县、定边县、米脂县、清涧县、吴堡县、子洲县、榆阳区、榆林县、横山区、神木县、庆城县、绥德县）：
长春市：朝阳区、南关区、宽城区、绿园区、双阳区、二道区、九台区。
桂林市（七星区、象山区、叠彩区、秀峰区、临桂区、灵川县、阳朔县、平乐县、全州县、兴安县、灌阳县、荔浦市、资源县、永福县、龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县）
广州市（越秀区、荔湾区、天河区、白云区、番禺区、花都区、黄埔区、南沙区、从化区、增城区）
铜仁市（碧江区、江口县、玉屏侗族自治县、石阡县、思南县、印江土家族苗族自治县、德江县、沿河土家族自治县、松桃苗族自治县、万山区）
临沂市（兰山区、罗庄区、河东区、沂南县、沂水县、平邑县、莒南县、蒙阴县、临沭县、费县、沂水县、莒县、苍山县）
铁岭市：银州区、清河区。
桂林市（秀峰、叠彩、象山、随州、雁山）
商丘市（睢阳区、柘城县、宁陵县、虞城县、夏邑县、民权县、睢县、永城市、梁园区、示范区、夏邑县、虞城县、宁陵县、商丘县、睢阳县、柘城县）
龙岩市（漳平市、连城县、市辖区、新罗区、上杭县、永定区、长汀县、武平县）
朝阳市：双塔区、龙城区。
张家界市（永定、武陵源）
成都市（武侯区、锦江区、青羊区、金牛区、成华区、双流区、高新区、郫都区、新都区、龙泉驿区、温江区、彭州市、简阳市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、都江堰市、邛崃市）
柳州市（柳北区、柳南区、柳江县、柳城县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县、城中区、鱼峰区、柳东新区、柳市镇）
赣州市（南康区、赣县区、于都县、兴国县、章贡区、龙南县、大余县、信丰县、安远县、全南县、宁都县、定南县、上犹县、崇义县、南城县）
长春市：朝阳区、南关区、宽城区、绿园区、双阳区、二道区、九台区。
丹东市：振兴区、元宝区、振安区。
南白银市（白银区、会宁县、平川区、市辖区、景泰县、靖远县）
益阳市（南县、资阳区、桃江县、市辖区、沅江市、赫山区、安化县）
佳木斯市（前进区、东风区、同江市、市辖区、抚远市、郊区、桦南县、富锦市、汤原县、桦川县、向阳区）
锡林郭勒盟（多伦县、太仆寺旗、西乌珠穆沁旗、二连浩特市、镶黄旗、东乌珠穆沁旗、苏尼特右旗、阿巴嘎旗、苏尼特左旗、正蓝旗、锡林浩特市、正镶白旗）
常州市（天宁、钟楼、新北、武进、日照坛）
宜昌市（宜昌市辖区、伍家岗区、点军区、猇亭区、夷陵区、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县、远安县、兴山县、秭归县、华容区、宜都市、当阳市、枝江市、秭归县）
南京市（鼓楼区、玄武区、建邺区、秦淮区、栖霞区、雨花台区、浦口区、区、江宁区、溧水区、高淳区） 成都市（锡山区，惠山区，新区，滨湖区，北塘区，南长区，崇安区。）
南通市（崇州、港闸、通州）
遵义市（红花岗、汇川）
岳阳市（岳阳楼、云溪、君山）
桂林市（象山区、七星区、叠彩区、临桂区、阳朔县、灵川县、全州县、兴安县、灌阳县、荔浦市、资源县、平乐县、龙胜各族自治县、永福县、恭城瑶族自治县）
银川市（永宁县、兴庆区、西夏区、金凤区、贺兰县、灵武市、市辖区）
巴彦淖尔市（杭锦后旗、磴口县、乌拉特中旗、乌拉特后旗、乌拉特前旗、市辖区、临河区、五原县）
宜昌市（宜昌市辖区、伍家岗区、点军区、猇亭区、夷陵区、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县、远安县、兴山县、秭归县、华容区、宜都市、当阳市、枝江市、秭归县）
南昌市（南昌县、青山湖区、进贤县、湾里区、红谷滩新区、东湖区、青云谱区、安义县、崇仁县、黎川县、新建区、富山区）
宁波市（鄞州区、北仑区、镇海区、象山县、宁海县、余姚市、慈溪市、奉化区、鄞州区、海曙区、高新区、江北区、北仑区）
邢台市（柏乡县、临西县、任县、新河县、宁晋县、南宫市、内丘县、清河县、巨鹿县、临城县、隆尧县、南和县、威县、桥东区、邢台县、市辖区、平乡县、桥西区、广宗县、沙河市）
宜春市（袁州）
邢台市（邢台县、南和县、清河县、临城县、广宗县、威县、宁晋县、柏乡县、任县、内丘县、南宫市、沙河市、任县、邢东区、邢西区、平乡县、巨鹿县）
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景德镇市（昌江、珠山）
大连市：西岗区、中山区、金州区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、普兰店区。
桂林市（象山区、七星区、叠彩区、临桂区、阳朔县、灵川县、全州县、兴安县、灌阳县、荔浦市、资源县、平乐县、龙胜各族自治县、永福县、恭城瑶族自治县）
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大庆市（萨尔图、龙凤、让胡路、红岗、大同）
合肥市（蜀山、包河、庐阳、瑶海、政务、经济技术开发、高新、滨湖新、新站）
成都市（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、高新区、郫都区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县）
日照市（五莲县、莒县、岚山区、市辖区、东港区）
德州市（陵城区、乐陵市、宁津县、庆云县、临邑县、平原县、武城县、夏津县、禹城市、德城区、禹城市、齐河县、开封县、双汇镇、东风镇、商丘市、阳谷县、共青城市、城南新区）
临沂市（兰山、罗庄、河东）
漳州市（芗城、龙文）
常州市（钟楼区、新北区、天宁区、武进区、金坛区、溧阳市、常熟市、丹阳市、扬中市、句容市、无锡新区、宜兴市、锡山区、惠山区、滨湖区、南长区、北塘区、江阴市、宜兴市）
桂林市（恭城县、灵川县、阳朔县、全州县、灌阳县、资源县、平乐县、荔浦市、龙胜各族自治县、藤县、象山区、叠彩区、秀峰区、七星区、雁山区、临桂区、北流市、桂林市辖区）
扬州市（广陵区、邗江区、维扬区、江都区、仪征市、宝应县、盂山镇、宝塔镇、邱集镇、东升镇、夏溪镇、蒋王镇、龙川镇、邗江镇、刘集镇、老街口镇）
石家庄市（桥东区、长安区、裕华区、桥西区、新华区。）
铁岭市：银州区、清河区。
辽源市：龙山区、西安区。
安庆市（迎江、大观、宜秀）
张家口市（怀安县、桥西区、市辖区、张北县、康保县、崇礼区、蔚县、下花园区、怀来县、万全区、宣化区、赤城县、涿鹿县、尚义县、沽源县、阳原县、桥东区）
宜昌市（西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、夷陵区、长阳土家族自治县、五峰土家族自治县、宜都市、当阳市、枝江市、秭归县、远安县、兴山县、鹤峰县、夷陵区、新朝阳镇、宜昌高新区）
湖州市（南湖、秀洲）
牡丹江市：东安区（部分区域未列出）、西安区和阳明区和爱民区和绥芬河市和海林市（部分区域未列出）。
镇江市（丹阳市、扬中市、句容市、镇江新区、润州区、京口区、丹徒区、杭州市、宝华镇、梦溪镇、扬中镇、句容镇、丹阳镇）
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徐州市（鼓楼、云龙、贾汪、泉山、铜山）
遂宁市（大英县、射洪县、蓬溪县、安居区、市辖区、船山区）
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铜仁市（碧江区、江口县、玉屏侗族自治县、石阡县、思南县、印江土家族苗族自治县、德江县、沿河土家族自治县、松桃苗族自治县、万山区）
本溪市：平山区、明山区、溪湖区、南芬区。
桂林市（恭城县、灵川县、阳朔县、全州县、灌阳县、资源县、平乐县、荔浦市、龙胜各族自治县、藤县、象山区、叠彩区、秀峰区、七星区、雁山区、临桂区、北流市、桂林市辖区）
贵阳市（南明、云岩、花溪、乌当、白云、小河）
嘉义县（朴子市、番路乡、民雄乡、竹崎乡、梅山乡、义竹乡、大林镇、布袋镇、新港乡、太保市、六脚乡、大埔乡、鹿草乡、溪口乡、水上乡、中埔乡、阿里山乡、东石乡）
龙岩市（漳平市、连城县、市辖区、新罗区、上杭县、永定区、长汀县、武平县）
湛江市（遂溪县、吴川市、廉江市、雷州市、徐闻县、麻章区、赤坎区、坡头区、经济开发区、霞山区、东海岛、湖光镇、塘蓬镇、官渡镇、南桥镇、东山镇）
绵阳市（江油市、北川羌族自治县、梓潼县、市辖区、盐亭县、涪城区、安州区、三台县、平武县、游仙区）
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鞍山市：铁东区、铁西区、立山区、千山区。
青岛市（市南、市北、黄岛、崂山、李沧、城阳、即墨）
鹤岗市：向阳区、工农区、兴安区、兴山区、东山区。
张家口市（怀安县、桥西区、市辖区、张北县、康保县、崇礼区、蔚县、下花园区、怀来县、万全区、宣化区、赤城县、涿鹿县、尚义县、沽源县、阳原县、桥东区）
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济南市（市中区、市辖区、长清区、商河县、济阳县、历城区、章丘市、天桥区、槐荫区、历下区、平阴县）
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南昌市（南昌县、进贤县、安义县、鄱阳县、东湖区、西湖区、青山湖区、青云谱区、新建区、红谷滩新区、经济技术开发区、昌北区）
吉林市：船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区。
廊坊市（安次、广阳）
吴国栋：养老产业的投资逻辑
吴国栋：养老产业的投资逻辑
2024年11月13日，以“静水流深”为主题的第十七届中国保险文化与品牌创新论坛暨第七届中国保险康养产业创新论坛在江苏无锡隆重举行。太平洋保险养老产业投资管理有限责任公司副总经理吴国栋作了主题发言。
吴国栋说，目前养老产业在业内是很受关注的议题，行业内已有多家保险公司涉足其间。但归根到底，它是个投资项目，最终还是要有投入、有产出，要形成闭环。
太平洋保险养老产业投资管理有限责任公司副总经理 吴国栋
以下是吴国栋演讲全文：
过去的六年间，中国太保在全国已经落地了15个太保家园养老社区，其中9个社区已经开业。我本人在太保家园的发展历程中，主要负责投资规划、项目选址、前期报批等投资业务工作。因此，从投资业务的角度，我对养老产业也有些体会和感触。
目前养老产业在业内是很受关注的议题，行业内已有多家保险公司涉足其间。但归根到底，它是个投资项目，最终还是要有投入、有产出，要形成闭环。
“募”资——让钱生钱
首先是募资，是项目开始前首要考虑的问题，钱从哪里来。资金的时间价值是贯穿投资业务最基本的底层逻辑，是投资测算的理论基础。
投资最终还是要赚钱，即现在手上的100元投出去后，其未来的价值要大于现在的100元，其最终价值取决于投资时间和收益率。所以，在时间跨度相同时，项目的收益率是投资者愿不愿意投钱的关键。
从投资测算的角度，资金投入到项目后，未来若干年应该有逐步的回报并最终还要退出，这样就形成了一个闭环，这是比较理想的状态。从项目全周期考虑，通常先测算项目的净现值NPV；当净现值NPV大于0，则说明投资项目能产生正收益；但投资者愿不愿意投资，则还要测算项目的IRR。
投资项目的IRR实际上是当项目的净现值NPV为0时的折现率。若IRR大于投资者要求的收益率，则表示项目的净现值NPV大于0，项目有可行性。通常，每家公司对投资项目的IRR要求是不一样的，很多私募基金的资金要求的IRR在10%以上。
另外，若把项目运营期的ROE进行分解，则可分解成毛利率、资产周转率、资金杠杆比例这三者的乘数；其中，资金杠杆比例对ROE的影响比较大。过往房地产行业的一个重要特征就是运用高比例的资金杠杆。简单地理解，若项目本身的收益率比较高且高于借贷资金成本，则高比例的资金杠杆能放大ROE；反之，资金杠杆比例越大，则加倍拉低ROE。
养老项目本身的毛利率是比较低的，在达到一定入住率之前，大概率还会产生亏损，经营利润由负到正的时间跨度也比较长。从项目资金来源方面考虑，养老项目还是应该以自有资金的投入为主，因为加了资金杠杆以后，亏损可能会放大。因此，重资产的养老产业投资，更适合拥有巨量自有资金的中大型保险公司。
“投”资——视角与逻辑
投资逻辑，可以从几个视角来分析。
一是客户视角。
打个简单的比方；假设产品A的利润贡献小于产品B的利润贡献；若某家公司面临对以上2个的产品选择，若以产品为中心，在资金有限的情况下，可能就会选择利润贡献更高的产品B。
若从客户视角来看，可能还有另外一种逻辑。如果购买产品B的客户，其出发点是喜欢产品A而顺带购买产品B；如果没有产品A，客户可能不会购买产品B或较少地购买产品B。本质上，产品A和产品B形成了一对钩子产品组合，相比单纯选择产品B，钩子产品组合对公司的利润贡献更高。
保险公司从客户需求和客户经营的角度看，实际上高客对保险公司的价值贡献更高；很多高客也是因为保险公司的养老服务产品而购买保险产品或更多的购买保险产品。从这个角度来说，保险公司投资养老产业是必要的且有价值的。
二是竞争视角。
目前保险产品大都是同质化的；从竞争手段上来讲，若养老产品能做到人无我有，则一定程度上能压缩竞争对手的生存空间。另外，养老社区形成一定规模和知名度之后，还具有口碑传播的价值，能更好地提升保险产品的销售。养老社区本身还有规模价值，包括客户规模、资产规模、收入规模、利润规模等。
三是投资模式。
养老项目是选择重资产模式，还是轻资产模式，也是个话题。重资产的优势是门槛高，能筑起护城河，经营模式难以模仿；而且重资产能增信，有利于增强客户信心；劣势是投入大，机会成本高，遭遇困境时，组织灵活性差。
轻资产的优势就是它的投入成本低，经营风险相对可控，而且比较灵活；劣势是门槛低，易于被模仿；而且若外包服务较多，则服务质量难以彻底把控。
另外，租赁存量物业改建的轻资产项目还有其他的难点，一是存量物业大多数都存在土地性质问题，若按照养老社区进行改建，则改建报批程序涉及规划、消防、环保、住建等诸多部门的认可，需要政府内部的协调难度极大；二是存量物业的改建成本可能比新建成本还要高，因为会涉及存量物业内的墙体拆除、建筑加固、再建等；三是租赁存量物业多数是长租约，导致租金成本的不可控。
四是产品选择。
我们这几年运营下来，感觉还是护理社区入住率容易上升。一方面，护理社区是刚需的产品，市场需求是能穿越经济周期的，客户对刚需产品的收费抗性小；另一方面，大城市化、高龄化、少子化等是未来的趋势，现在太保家园养老社区平均入住年龄是80多岁，长辈到了这个年龄后，护理的市场需求暴增。高入住率、高收费、快速满住是养老项目实现投资回报的关键。
另外，养老项目的选址布局也很重要；宏观上要看城市人口，要布局未来10至20年后人口聚集城市，确保未来有足够的市场需求量；中观上看区位，要选择距离市中心30~40分钟车程的区域为最佳，要靠近居民区且有良好的生活配套；微观上看交通，最好项目地块靠近轨道交通站点，能方便客户及其家属出行。
运“管”——让经营产生收益
养老社区建好之后，最核心的是运营。
经营型物业的收益来源有两块。首先，资产会升值，有资产收益；其次，日常经营会产生收益。但资产收益与经营收益正相关，资产能升值的关键还是经营要有收益，养老社区的入住率和运营产生的收益，决定了物业的增值价值。所以，养老社区还是要把运营管理搞上去，经营收益是根本，资产增值收益仅在未来上市或转让时才能真正实现。
从运营管理来说，要非常有效地控制好运营成本。
一是人力成本。
养老社区是服务型行业，人力成本占比是最大的。我认为，要把养老社区经营好，必须找到最适配的社区“CEO”，因为运营管理的关键取决于“一把手”，其经营理念和管理风格，一定程度上决定了这个养老社区的经营结果。另外，多找一些实习生，因为养老服务的专业技术门槛不高，很多时候就是陪长辈娱乐活动等，一般的大学生都能做。此外，从养老运营公司的部门组织架构上，要去中层化，这样能大大节省人力成本。
二是餐饮成本。
养老社区餐饮的经营模式有自营，也有外包；太保家园都是采取自营的形式，要保证长辈吃好。在餐饮的运营管理方面，日常的食材采购、出入库管理等很关键；还有就是餐食的定价和定量是大有学问的，既要确保让长辈吃饱，又不能有很大的浪费。此外，还要做好餐饮人员的配置和优化，特别是就餐高峰时间要有其他部门员工的支援服务。
三是工程维护保养。
新建物业的质保期是二年，质保期后的维护保养成本会大幅上升。电梯、强电、弱电、消防设备等会随时间老化，要有定期的专业维护，尽可能延长其使用寿命和减少大修维保的频率；家具、地板、软装等长期使用会有磨损；绿化也要定期进行修剪保养。总之，这些都要求精细化的运营管理。
营销方面，我感觉前期进行传统的广告效果并不是很好；要用好口碑营销，采用“老带新”转介绍的方式效果会比较好，成本也比较低，口口相传是制胜之道。总之，长辈购买养老服务的本质是“多次重复的交易”，只有入住期间享受到满意的服务才会续费和续约。眼前一亮的硬件设施只是激发长辈购买的第一步，持久的贴心服务是促使长辈重复购买的关键。
“退”出——最终形成闭环
目前国内很多养老社区都还在建设和运营过程中，投资退出的闭环还没有走完，这里我只是提一些个人思路。
一是私募基金。
经营型物业，通常投资者采取私募基金来募资，多个LP参与。私募基金架构中，由GP来主导投资业务，虽实际出资相对较少，但能够享受项目退出时的超额收益。未来私募基金退出时，既可以由私募基金把项目公司的股权全部卖出，也可以在LP层面将基金份额转让。理论上，养老项目也是可以采取私募基金的模式，只是现在养老项目的募资比较难。
二是公募基金。
在美国、日本、新加坡等境外由公募基金REITs来投资经营型物业是比较常见的。国内现在也已经有了多个类股票的REITs产品，今年7月份国家发改委也将REITs产品扩大到了养老物业等新型的经营型物业。
养老社区要实现REITs上市和投资退出，首先所有养老项目的投资架构都要设计为租赁模式，即由养老运营公司租赁养老项目公司的物业，确保养老项目公司有稳定的租金收入，而且租金要到一定的水平，以有利于后续REITs的公开发行；其次将重资产的养老项目公司的资产包作为发起设立公募基金REITs的底层资产，由专业的养老投资管理公司作为基金管理人；最后将养老项目公司的资产包以REITs形式在A股IPO，这样养老项目公司的股权可在A股市场流通了，原始的投资者可随时将持有的股票卖出以实现退出。
这样，就形成闭环了。
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